Những điều cần biết khi mua đất nông nghiệp sổ đỏ

Không phải ai cũng rõ về những giấy tờ liên quan khi mua bán đất nông nghiệp cũng như những thủ tục cần thiết để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo một thống kê gần đây thì tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm tới 79% tổng diện tích đất ở Việt Nam. Đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất vườn) có ưu điểm là rẻ hơn so với đất thổ cư, chính vì thế mà hiện nay nhu cầu mua đất vườn giá rẻ sau đó thực hiện thủ tục chuyển đổi thành đất ở đang trở nên khá quen thuộc và phổ biến đối với nhiều người dân. Tuy nhiên, việc mua bán đất này cũng có những qui định nhất định do không phải ai cũng nắm rõ những khái niệm cũng như giấy tờ cần thiết trong giao dịch mua bán đất và thủ tục chuyển đổi như thế nào. Bài viết này sẽ giúp độc giả có một cái nhìn tổng quan hơn về đất vườn cũng như những lưu ý quan trọng khi mua đất nông nghiệp.

Phân biệt giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
Căn cứ vào điều 13 của Luật đất đai thì hai loại đất trên được phân biệt dựa trên mục đích sử dụng như sau:

• Đất nông nghiệp: Là đất chuyên dùng để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, canh tác), lâm nghiệp (trồng rừng), thủy hải sản, làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
• Đất phi nông nghiệp: Là loại đất để ở (đất thổ cư), đất để xây dựng công trình, nhà ở, các kiến trúc tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất dùng cho phục vụ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác.

Việc mua đất nông nghiệp thường có 2 mục đích. Một là tiếp tục sử dụng để canh tác nông nghiệp, sản xuất. Hai là chuyển đổi thành đất thổ cư để xây nhà ở (hoặc đầu tư bán lại cho người khác). Việc chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư phải trải những thủ tục theo quy định trong pháp luật và được sự đồng ý của chính quyền địa phương.

Kiểm tra thông tin quy hoạch đất

Theo truyền thống, khi người dân muốn xem thông tin quy hoạch thì phải ra tận Uỷ ban Nhân dân phường của mình để xem và chờ được giải đáp thắc mắc. Điều này gây tốn kém thời gian và công sức (nhất là đối với bà con ở xa trung tâm hành chính). Có khi phòng Quản lý Đô thị quá tải trong việc tiếp dân và phản hồi những thắc mắc của người dân xung quanh vấn đề quy hoạch đô thị.

Ngồi ở nhà, người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất ở mọi nơi trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Hiện nay nhiều địa phương (TPHCM, HN, Đà Nẵng, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu,...)đã có ứng dụng “Bản đồ Quy hoạch Trực tuyến” có thể sử dụng dễ dàng trên các điện thoại thông minh (cho hệ điều hành Android và iOS), chỉ cần có kết nối Internet là tất cả người dân đều có thể xem được thông tin quy hoạch đô thị dù là ở bất cứ đâu.

Với ứng dụng này, người dùng có thể xem công khai thông tin quy hoạch trong thành phố, tra cứu thông tin về các thửa đất, thông tin về quy hoạch... ngoài ra ứng dụng còn trang bị chức năng cấp chứng chỉ quy hoạch trực tuyến, cho phép người dùng không cần phải đến Ủy ban để làm các thủ tục mà có thể làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thông tin quy hoạch trực tuyến từ xa (miễn là có kết nối internet), và có thể chọn hình thức nhận hồ sơ tại nhà (có tính phí bưu điện) hoặc tại Ủy ban Nhân dân.

Đất nông nghiệp để bán hoặc chuyển đổi được cần đáp ứng những điều kiện nào?
Thứ nhất, miếng đất nông nghiệp có thể bán hoặc chuyển đổi được cần đáp ứng được điều 106 của Luật đất đai đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đó không bị kê biên để đảm bảo được việc thực hiện thi hành án, là đất không xảy ra tranh chấp. Hai là phải thỏa mãn điều 103, 104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai, đó là các quy định về những trường hợp hạn chế hay không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ví dụ như các mẩu đất nông nghiệp thuộc rừng phòng hộ hay đất canh tác được bảo vệ).

Chi phí chuyển đổi khi mua đất nông nghiệp
Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng (nếu bạn muốn chuyển đổi). Một kinh nghiệm giúp bạn có thể tiêt kiệm hơn khi mua đất vườn đó là không nên chuyển đổi tất cả diện tích miếng đất đó thành đất ở nếu không sử dụng hết, ví dụ bạn mua 1000 mét vuông đất nông nghiệp nhưng chỉ dự định xây nhà trong khoảng 200 mét vuông thôi thì hãy giữ lại phần diện tích 800m2 kia vẫn là đất nông nghiệp và bạn có thể tiết kiệm được khoản tiền cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng của 800m2 đất đó.

Thủ tục chứng thực khi mua đất nông nghiệp

• Chuẩn bị hồ sơ cần thiết bao gồm mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT và hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư nêu trên cộng với bản sao giấy chứng nhận quyền sở dụng đất nông nghiệp và chứng minh nhân dân hay hộ chiếu cuối cùng là các giấy tờ khác liên quan cần thiết khác.
• Điều các thông tin cần thiết vào hồ sơ và nộp hồ sơ vào bộ phân tiếp nhận. Sau khi hồ sơ đươnc phòng công chứng xác nhận là hợp lệ thì sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Cuối cùng là bước chứng thực giấy tờ và nộp tiền lệ phí.
• Khi công chứng xong sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mua đất làm nhà vườn đẹp, sinh lời 'ăn nhau' ở điểm này

Chỉ vì đam mê làm vườn nên dù trong tay chỉ có vài chục triệu đồng, năm 2015, người đàn ông xứ Nghệ vẫn liều vay mượn thêm để mua 1 mảnh đất có diện tích khoảng 1.000m2 với số tiền 500 triệu đồng ở Đà Lạt.

anh Tạo đã chọn Đà Lạt (Lâm Đồng) làm nơi dừng chân để thực hiện đam mê của mình

Nhiều năm đi mua đất để thỏa mãn đam mê làm vườn, làm nông nghiệp, người đàn ông 8X tên Đặng Ngọc Tạo quê ở Nghệ An đã có những chia sẻ với PV Infonet về những kinh nghiệm anh rút ra từ chính thực tế đã trải qua.

Nung nấu ý tưởng mua đất làm nên những khu vườn đẹp, anh Tạo đã chọn Đà Lạt (Lâm Đồng) làm nơi dừng chân để thực hiện đam mê của mình.

Đến nay, anh đang sở hữu vài mảnh vườn, trong đó mảnh vườn lớn cả chục héc ta, mảnh nhỏ chừng 4.000-5.000m2.

Để tự đi tìm mua được mảnh đất có vị trí đẹp không hề dễ bởi bản thân anh phải mất khá nhiều năm “ăn nằm” ở nơi đây để có thể hiểu được và trụ được ở mảnh đất Đà Lạt này.

Anh Tạo cho rằng, để làm vườn pháp lý là yếu tố rất quan trọng, đất có đẹp hay không chưa quan trọng bằng pháp lý rõ ràng, quy hoạch rõ ràng. Vì thế, theo anh, những người bắt đầu có ý định đầu tư mua đất ở nơi mình chưa quen biết thì cách tốt nhất là kiểm tra pháp lý qua chính quyền địa phương.

“Mỗi người có một tiêu chí, mục tiêu khác nhau, ngân sách khác nhau, có mảnh đất người khác không thích thì mình lại thích. Hầu hết những mảnh đất tôi mua đều là những mảnh đất mà chẳng ai thích, không ai mua. Còn khi nó trở nên đẹp là do tôi phải bỏ ý tưởng, chất xám, chi phí đầu tư để làm nó đẹp lên”, anh Tạo nói.

Từ mảnh đất lớn chưa có gì, anh Tạo tự tìm hiểu và lên ý tưởng để đầu tư, xây dựng thành nhà vườn đẹp như thế này. 

Mảnh đất đầu tiên anh Tạo mua vào năm 2015 có diện tích khoảng 1.000m2 với số tiền 500 triệu đồng. Thời điểm đó, anh Tạo chỉ có vài chục triệu đồng, còn lại đi vay mượn thêm.

"Trên mảnh đất này, tôi nhập khẩu hoa hồng từ Thái Lan về trồng nhằm tô điểm khuôn viên cho khu vườn. Sau đó, có nhiều người khách đến thăm vườn, có nhu cầu mua hoa, tôi lại bán cây cho họ. Lại có nhiều người muốn nghỉ lại để ngắm hoa, tôi lại chia sẻ không gian sống cho họ. Dần dà, có thêm những người đến thăm vườn, say đắm vườn hoa hồng nhưng không biết cách trồng nên lại có ý muốn mua lại cả mảnh vườn của tôi... Cứ như thế, tôi cứ “chạy” theo đam mê tậu thêm đất, làm thêm nhiều căn vườn đẹp từ đôi bàn tay của mình ở mảnh đất Đà Lạt mộng mơ, nơi không chỉ có cảnh quan tươi đẹp mà khí hậu quanh năm rất dễ chịu", anh Tạo chia sẻ.

Quan điểm của anh Tạo là không phải đầu tư mua đất để mua đi bán lại, mà là mua nếu nó thực sự đẹp, còn khi bán thì không phải chỉ bán đất mà bán cả môi trường sống, giá trị sống.

Với những người có ít tiền nhưng muốn mua đất để làm nhà vườn, anh Tạo cho rằng, có thể mua mảnh đất rộng từ 500 – 1.000m2 là hợp lý. Với diện tích này, có thể dựng một căn nhà nhỏ, diện tích còn lại làm vườn rất vừa sức, có thể tự làm. Nếu đầu tư diện tích lớn hơn sẽ phải mất thêm chi phí thuê người làm vườn, còn một mình không làm xuể được.

“Mua đất để làm nhà vườn sinh thái không đơn thuần là mua đất mà đang đi mua giá trị sống, vì thế cần quan sát tìm hiểu thiên nhiên, khí hậu xung quanh vùng đất đó có phù hợp hay không, quanh năm có mưa bão hay nắng nóng thế nào... Có tiện điện, đường, trường học, bệnh xá hay không.

Đặc biệt, hàng xóm láng giềng là yếu tố rất quan trọng. Mảnh đất mình mua có đẹp đến mấy nhưng xung quanh hàng xóm không vui vẻ thì mình cũng chẳng sống nổi đâu”, anh Tạo chia sẻ thêm.

Ngoài ra, nên tránh những vùng chuyên canh lâu năm, những khu vực này chỉ chuyên sản xuất chứ không thể ở, làm nhà vườn được.

Một vấn đề nữa, anh tạo cũng lưu ý là khi mua đất cũng nên để ý về câu chuyện pháp lý, kiểm tra quy hoạch khu vực đó, dù mua đất để ở, để làm vườn và không bán thì vẫn phải xác định mảnh đất ấy có cơ hội tăng trưởng, xung quanh phải gia tăng giá trị thì mới an tâm được.

“Còn mua mảnh đất mà 4-5 năm chẳng có ai xung quanh làm gì, mỗi mình thấy đẹp thì lỡ đâu có việc cần bán lại không bán được, không tăng giá trị thì cũng rất buồn.

Nếu chưa thực sự yên tâm có thể đến những người họ đang làm tốt để hỏi thêm kinh nghiệm, chỉ cần nhìn người làm tốt chứ không cần nhìn người nói hay, ai làm được thì ít nhất người ta cũng sẽ có những chia sẻ tốt nhất cho mình”, anh Tạo chia sẻ thêm kinh nghiệm.

(nguồn: Báo Infonet)

Tra cứu quy hoạch đất đai Bà Rịa-Vũng Tàu trên điện thoại

Ngoài tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh trực tiếp trên giao diện ứng dụng, người dân còn sử dụng định vị bằng GPS, tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất tại vị trí đang đứng.

Ngày 21/3, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa công bố vận hành ứng dụng cung cấp thông tin điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trên toàn địa bàn tỉnh bằng thiết bị di động. Người dùng có thể tải ứng dụng, sử dụng trên hệ điều hành Android và iOS. 

Ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trên thiết bị di động

Sau khi cài đặt ứng dụng, người dùng có thể tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất mọi nơi của tỉnh trực tiếp trên giao diện ứng dụng.

Bên cạnh đó, với việc sử dụng định vị GPS, người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất tại vị trí đang đứng.

Theo ông Phạm Huỳnh Quang Hiếu, Phó Giám đốc phụ trách Trung tâm Công nghệ Thông tin, Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, vì đây là phiên bản đầu tiên của phần mềm nên trong quá trình sử dụng, người dùng có thể đóng góp ý kiến để đơn vị hoàn thiện, bổ sung thêm tính năng nhằm phục vụ nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Lãnh đạo Trung tâm Công nghệ Thông tin Sở TN&MT còn cho biết, đến hết quý 1/2019, ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch đất đai trên thiết bị di động sẽ tích hợp thêm dữ liệu địa chính. Đây sẽ là tiền đề để sắp tới cho ra mắt ứng dụng Sổ tay quản lý đất đai điện tử trên thiết bị di động.

Thời gian tới, Sở TN&MT Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ tiến hành xây dựng chi tiết từng thửa đất, tích hợp thêm cơ sở dữ liệu giá đất, kiểm kê thống kê đất đai và một số thông tin dữ liệu khác về tài nguyên môi trường…