Những điều cần biết khi mua đất nông nghiệp sổ đỏ

Không phải ai cũng rõ về những giấy tờ liên quan khi mua bán đất nông nghiệp cũng như những thủ tục cần thiết để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo một thống kê gần đây thì tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm tới 79% tổng diện tích đất ở Việt Nam. Đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất vườn) có ưu điểm là rẻ hơn so với đất thổ cư, chính vì thế mà hiện nay nhu cầu mua đất vườn giá rẻ sau đó thực hiện thủ tục chuyển đổi thành đất ở đang trở nên khá quen thuộc và phổ biến đối với nhiều người dân. Tuy nhiên, việc mua bán đất này cũng có những qui định nhất định do không phải ai cũng nắm rõ những khái niệm cũng như giấy tờ cần thiết trong giao dịch mua bán đất và thủ tục chuyển đổi như thế nào. Bài viết này sẽ giúp độc giả có một cái nhìn tổng quan hơn về đất vườn cũng như những lưu ý quan trọng khi mua đất nông nghiệp.

Phân biệt giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
Căn cứ vào điều 13 của Luật đất đai thì hai loại đất trên được phân biệt dựa trên mục đích sử dụng như sau:

• Đất nông nghiệp: Là đất chuyên dùng để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, canh tác), lâm nghiệp (trồng rừng), thủy hải sản, làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
• Đất phi nông nghiệp: Là loại đất để ở (đất thổ cư), đất để xây dựng công trình, nhà ở, các kiến trúc tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất dùng cho phục vụ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác.

Việc mua đất nông nghiệp thường có 2 mục đích. Một là tiếp tục sử dụng để canh tác nông nghiệp, sản xuất. Hai là chuyển đổi thành đất thổ cư để xây nhà ở (hoặc đầu tư bán lại cho người khác). Việc chuyển đổi đất vườn thành đất thổ cư phải trải những thủ tục theo quy định trong pháp luật và được sự đồng ý của chính quyền địa phương.

Kiểm tra thông tin quy hoạch đất

Theo truyền thống, khi người dân muốn xem thông tin quy hoạch thì phải ra tận Uỷ ban Nhân dân phường của mình để xem và chờ được giải đáp thắc mắc. Điều này gây tốn kém thời gian và công sức (nhất là đối với bà con ở xa trung tâm hành chính). Có khi phòng Quản lý Đô thị quá tải trong việc tiếp dân và phản hồi những thắc mắc của người dân xung quanh vấn đề quy hoạch đô thị.

Ngồi ở nhà, người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất ở mọi nơi trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Hiện nay nhiều địa phương (TPHCM, HN, Đà Nẵng, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu,...)đã có ứng dụng “Bản đồ Quy hoạch Trực tuyến” có thể sử dụng dễ dàng trên các điện thoại thông minh (cho hệ điều hành Android và iOS), chỉ cần có kết nối Internet là tất cả người dân đều có thể xem được thông tin quy hoạch đô thị dù là ở bất cứ đâu.

Với ứng dụng này, người dùng có thể xem công khai thông tin quy hoạch trong thành phố, tra cứu thông tin về các thửa đất, thông tin về quy hoạch... ngoài ra ứng dụng còn trang bị chức năng cấp chứng chỉ quy hoạch trực tuyến, cho phép người dùng không cần phải đến Ủy ban để làm các thủ tục mà có thể làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận thông tin quy hoạch trực tuyến từ xa (miễn là có kết nối internet), và có thể chọn hình thức nhận hồ sơ tại nhà (có tính phí bưu điện) hoặc tại Ủy ban Nhân dân.

Đất nông nghiệp để bán hoặc chuyển đổi được cần đáp ứng những điều kiện nào?
Thứ nhất, miếng đất nông nghiệp có thể bán hoặc chuyển đổi được cần đáp ứng được điều 106 của Luật đất đai đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đó không bị kê biên để đảm bảo được việc thực hiện thi hành án, là đất không xảy ra tranh chấp. Hai là phải thỏa mãn điều 103, 104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai, đó là các quy định về những trường hợp hạn chế hay không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ví dụ như các mẩu đất nông nghiệp thuộc rừng phòng hộ hay đất canh tác được bảo vệ).

Chi phí chuyển đổi khi mua đất nông nghiệp
Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng (nếu bạn muốn chuyển đổi). Một kinh nghiệm giúp bạn có thể tiêt kiệm hơn khi mua đất vườn đó là không nên chuyển đổi tất cả diện tích miếng đất đó thành đất ở nếu không sử dụng hết, ví dụ bạn mua 1000 mét vuông đất nông nghiệp nhưng chỉ dự định xây nhà trong khoảng 200 mét vuông thôi thì hãy giữ lại phần diện tích 800m2 kia vẫn là đất nông nghiệp và bạn có thể tiết kiệm được khoản tiền cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng của 800m2 đất đó.

Thủ tục chứng thực khi mua đất nông nghiệp

• Chuẩn bị hồ sơ cần thiết bao gồm mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản số 31/PYC thông tư liên tịch số 04/2004 /TTLN-BTP-BTNMT và hợp đồng chuyển đổi quyền sở hữu hợp lệ theo mẫu số 35 thông tư nêu trên cộng với bản sao giấy chứng nhận quyền sở dụng đất nông nghiệp và chứng minh nhân dân hay hộ chiếu cuối cùng là các giấy tờ khác liên quan cần thiết khác.
• Điều các thông tin cần thiết vào hồ sơ và nộp hồ sơ vào bộ phân tiếp nhận. Sau khi hồ sơ đươnc phòng công chứng xác nhận là hợp lệ thì sẽ được thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Cuối cùng là bước chứng thực giấy tờ và nộp tiền lệ phí.
• Khi công chứng xong sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.